Как правильно арендовать/сдавать квартиру под офис

Организация арендует квартиру под офис у физического лица. Она применяет УСН с объектом "доходы минус расходы". Физическое лицо (арендодатель) в качестве ИП не зарегистрировано.
Какое налогообложение по сделке у организации и физического лица?

11 октября 2010


Обоснование вывода:

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По нашему мнению, расходы по аренде квартиры у физического лица возможно учесть в целях налогообложения. Однако это может привести к спорам с контролирующими органами.
При выплате физическому лицу арендной платы вашей организации следует удержать и уплатить в бюджет сумму НДФЛ.
Объекта обложения страховыми взносами в данном случае не возникает.

Налогообложение у арендодателя

К облагаемым НДФЛ доходам относятся доходы физических лиц от сдачи в аренду принадлежащего им имущества (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплату налога производят физические лица самостоятельно исходя из сумм вознаграждений, полученных, в том числе, от организаций, не являющихся налоговыми агентами, по договорам аренды любого имущества.
В силу п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ.
В свою очередь, в соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. Такие российские организации в целях исчисления НДФЛ именуются налоговыми агентами.
Следовательно, в рассматриваемом случае обязанность по исчислению, удержанию с арендодателя и уплате в бюджет суммы НДФЛ исполняет организация-арендатор.
Данную точку зрения подтверждают и разъяснения официальных органов (смотрите, например, письмо Минфина России от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178, письмо УФНС России по г. Москве от 07.04.2008 N 28-10/033584@).
Так, в письме УМНС по Московской области от 25.03.2004 N 08-03/б-н (Вопрос 32) даны разъяснения в отношении аренды квартиры для проживания командированных сотрудников. Как сообщили представители налоговых органов, порядок уплаты НДФЛ зависит от того, как заключен договор аренды. Если квартиру снимает организация, то она и удержит НДФЛ с сумм, причитающихся арендодателю (п. 1 ст. 226 НК РФ). Если же договор аренды заключен напрямую с сотрудником, то владелец квартиры должен сам заплатить НДФЛ в бюджет (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 4 ст. 226 НК РФ).
Таким образом, при уплате арендной платы организации следует удержать из нее сумму НДФЛ и перечислить ее в бюджет.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (п. 5 ст. 24 НК РФ).
Так, ст. 123 НК РФ определяет, что неправомерное неперечисление (неполное перечисление) сумм налога, подлежащего удержанию и перечислению налоговым агентом, влечет взыскание штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей перечислению.
При этом из положений ст. 228 НК РФ следует, что в рассматриваемом случае у физического лица - арендодателя отсутствует обязанность представлять в налоговый орган налоговую декларацию. Так, согласно п. 2 ст. 230 НК РФ налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц этого налогового периода и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогов ежегодно не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. Следовательно, у организации возникает обязанность представить в налоговый орган форму 2-НДФЛ (утверждена приказом ФНС от 13.10.2006 N САЭ-3-04/706@) по полученным арендодателем доходам.
Кроме того, согласно части 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования" не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав).
Соответственно, арендная плата, выплачиваемая физическому лицу за аренду квартиры, связана не с выполнением работ, оказанием услуг по трудовым или гражданско-правовым договорам, а с передачей в пользование имущества. В таком случае объекта обложения страховыми взносами не возникает. Аналогичное мнение содержится в письме Минздравсоцразвития России от 12.03.2010 N 550-19.

Налогообложение у арендатора

При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы, в том числе, на расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, признаются в целях налогообложения после их оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ) при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Иными словами, расходы должны быть экономически обоснованы и документально подтверждены.
Согласно разъяснениям Минфина России, данным в письме от 09.11.2006 N 03-03-04/1/742, для документального подтверждения расходов по договорам аренды необходимы заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Следовательно, формально при наличии указанных выше документов организация праве учесть при исчислении налоговой базы расходы в виде арендных платежей.
Вместе с тем следует учитывать, что в рассматриваемом случае организация арендует у физического лица жилое помещение.
По мнению работников официальных органов, если организация арендует под офис у физического лица жилое помещение (квартиру), то расходы на аренду нельзя учесть в целях налогообложения.
Данная позиция была изложена, например, в письмах Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93, от 27.10.2005 N 03-05-02-04/191, письме УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 N 20-12/089130 и пр.
Соответственно, представляется, что признание таких расходов при исчислении налоговой базы, скорее всего, приведет к спорам с представителями налогового органа. Так, в письме УФНС России по г. Москве от 19.05.2006 N 28-11/43420 сказано, что "...жилое помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса организации, и, следовательно, расходы по содержанию и аренде данного помещения не учитываются при определении налоговой базы..."
В то же время мы располагаем примерами судебных решений, в которых судьи занимали сторону налогоплательщиков.
Например, в постановлении ФАС Московского округа от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09 судьи отметили, что законодательство о налогах и сборах не ставит порядок отнесения налогоплательщиком на расходы, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, затрат, связанных с производством и реализацией, в зависимость от режима арендуемого им помещения (жилое или нежилое). Только соответствие затрат налогоплательщика критериям обоснованности и документальной подтвержденности является необходимым условием для их отнесения на расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли.
В свою очередь, в постановлении ФАС Поволжского округа от 03.04.2008 N А57-6023/07 судьи пришли к выводу, что то обстоятельство, что жилые помещения не переведены в нежилой фонд, не влияет на возможность отнесения в состав расходов по налогу на прибыль затрат по аренде помещения, используемого под производственный офис организации. Возможность неотнесения налогоплательщиком затрат на расходы, связанные с производством и реализацией и уменьшающими налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, НК РФ не ставится в зависимость от режима арендуемого налогоплательщиком помещения (жилое или нежилое).
Аналогичные выводы были сделаны также в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 N А56-14177/2007, постановлениях ФАС Московского округа от 16.06.2010 N КА-А40/5879-10-3 по делу N А40-125078/09-126-900 и от 14.04.2009 N КА-А40/2761-09 и т.д.

офис, налоги, право
Комментарии к новости