Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски?

Покупатели квартир в новостройках, как правило, преследуют несколько целей. Им хочется жить в новой квартире, имеющей все характеристики современного жилья, и избежать сюрпризов вторичного рынка: когда кто-то из бывших владельцев квартиры вдруг решает отсудить свою собственность обратно. Наконец, главная приманка новостроек – это цена. Самая низкая – на этапе котлована.

Аргументы за и против
Приобретая объект на начальном этапе, можно получить жилье на 20-30% дешевле по сравнению с покупкой ближе к окончанию строительства. «А в качественном жилом комплексе реально выиграть до 20-25% в год. Если учесть, что в среднем дом строится 1,5 - 2 года, в особо удачных проектах при покупке на стадии котлована можно сэкономить до 50%. А поскольку цена все еще является основным фактором при выборе жилья, спрос на подобные новостройки немаленький, особенно среди тех, кто хотел бы обойтись без ипотечного кредита.

Однако спрос на жилье на стадии котлована сдерживается рисками. Не так уж мало сегодня недостроя и обманутых дольщиков, а когда проект только начинается, непонятно, как он будет строиться, сможет ли застройщик выполнить свои обязательства или нет, заморозив строительство, сдаст ли объект в срок или задержит. Об этом на самом деле не могут точно знать даже сами застройщики и девелоперы, так как обстоятельства часто меняются, сложно спрогнозировать очередной кризис, изменения в законодательстве или влияние административного ресурса.

К примеру, проблемы с подключением коммуникаций далеко не всегда возникают по вине застройщика, а предугадать их на нулевом цикле практически невозможно. «И никакая современная схема реализации квартир, в том числе заключение договора долевого участия в соответствии с 214-ФЗ, не страхует в полной мере от незавершения строительства или переноса сроков сдачи дома», - утверждает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость».

Конечно, с принятием 214-го закона обманутых дольщиков стало меньше и значительно сократилось число двойных продаж, но все-таки этот акт не гарантирует выполнение застройщиком всех обязательств, не исключает заморозку объекта и не страхует от коммерческих рисков - как, например, финансовый кризис. «Данный закон лишь принуждает застройщика выплачивать участнику долевого строительства пени при задержке сроков сдачи возводимого объекта в эксплуатацию», - отмечает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». Причем, если застройщик в результате будет признан банкротом, пени можно не получить или получить не в полном объеме.

Но что любопытно, стать обманутым дольщиком можно и покупая квартиру в практически готовом объекте. «Риски ведь зависят от состояния финансовых дел застройщика, а не от состояния площадки как таковой. Стройка может «встать» и когда дома возведены «под крышу», и когда в доме подключаются коммуникации», - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», а неожиданные проблемы могут возникнуть даже у известной компании. «И к тому же покупать на стадии котлована даже менее рискованно, чем на высокой стадии проблемного проекта. Как показывает практика, решение проблем обманутых дольщиков – это поиск донора, который заканчивает начатую стройку, и найти его гораздо проще на начальной стадии строительства, когда количество проданных квартир минимально, а не тогда, когда дом почти готов», - объясняет Леонард Блинов, директор по маркетингу компании Urban Group.

Таким образом, риск приобретения жилья на нулевом цикле не так уж и огромен по сравнению с покупкой квартиры в достроенном доме или в проблемном объекте на высокой стадии строительства, особенно если застройщик и сам проект после изучения всех документов и анализа предложения вызывают доверие.

Другое дело, если документация и обещания заставляют сомневаться в возможностях застройщика или законности строительства. «Например, одним из основных рисков в Московской области является юридический статус земельного участка и разрешенный вид его использования. Есть случаи, когда на дачных или садовых участках строят малоэтажные многоквартирные дома, что не вполне законно. Проблема в том, что застройщик не может гарантировать узаконивание своего объекта в процессе строительства. И ФЗ-214 в данном случае не сильно защитит, поскольку продажи, как правило, ведутся по суррогатной схеме через жилищно-строительный кооператив», - рассказывает Леонард Блинов (Urban Group). В подобных случаях риск покупки жилья на стадии котлована, конечно, очень существенный, и от сделки лучше отказаться.

Также на квартиры на нулевом цикле не стоит рассчитывать потенциальным ипотечникам: здесь дело уже не в рисках, а в том, что, как сообщает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», большинство банков, особенно крупных и уважаемых, не кредитуют проекты до определенной стадии готовности дома.


Снижение рисков: что советуют эксперты
При таком изобилии очень важно не растеряться и выбрать надежный проект, минимизировав свои риски. «Максимально обезопасить себя при покупке квартиры на стадии котлована можно при соблюдении ряда простых мер. Во-первых, нужно познакомиться с историей застройщика и выяснить: как давно существует компания, какой портфель реализованных проектов и т п. Во-вторых, важно обратить внимание на наличие необходимых документов, разрешающих застройку, и особенно проверить, соответствует ли вид разрешенного использования земельного участка тому, что в реальности на нем строят», - советует Леонард Блинов (Urban Group).

К изучению застройщика надо подойти очень внимательно и комплексно. «Важно узнать об источниках финансирования его деятельности, о его кредиторах, партнерах (в частности, банках, предлагающих ипотеку). Стоит почитать отклики о компании и ее проектах, которые можно найти на специализированных форумах по новостройкам», - говорит Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест».

Множество отрицательных отзывов, серьезные задержки и проблемы при вводе предыдущих домов в эксплуатацию, конечно, должны насторожить, ведь надежность застройщика – это прежде всего большое количество сданных объектов с хорошей динамикой строительства. С подозрением нужно относиться и к мелким застройщикам: «Они зачастую начинают возводить объект, не получив разрешительной документации, а на одном из этапов вдруг выясняется, что разрешения не дадут. Вот и недострой со всеми его проблемами!» - рассуждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.

«Изучив же застройщика, надо изучить проектную декларацию на рассматриваемый проект и исходно-разрешительную документацию (право на земельный участок, разрешение на строительство). В проектной декларации прежде всего следует обратить внимание на пункт, где прописаны этапы и сроки строительства (соответствуют ли они реальной ситуации), а также на изменения в проектную декларацию, которые вносятся после ее публикации. В документах на земельный участок обязательно должна быть информация о том, что участок выделен для строительства жилой недвижимости, либо что он относится к категории земель, где разрешено строительство (в случае если земля находится в собственности застройщика). В разрешении на строительство надо посмотреть на срок его действия», - рассказывает Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест»).

Однако важны не только документы, но и любая другая информация о проекте, например, на официальном форуме, в новостях, на профильных сайтах и т.п. «Очень рекомендую поискать отзывы о проекте людей, которые уже приобрели там квартиру, а также мнения специалистов рынка недвижимости», - говорит Артем Ржавский («Азбука Жилья»).

Неплохо съездить на объект и удостовериться, соответствуют ли фотографии на сайте действительности. А если объект реализуется уже в течение пары месяцев, на строительной площадке должна быть заметна определенная динамика. «И кстати, если потенциальная квартира находится в крупном жилом комплексе, где уже построено несколько корпусов, риски ниже», - отмечает Леонард Блинов (Urban Group). Правда, при положительных отзывах покупателей и жильцов и при отсутствии проблем у застройщика.

Конечно, большинство замороженных проектов превращаются в таковые на более поздних этапах строительства, но остановка стройки возможна и на стадии котлована. Поэтому нужно изучить список проблемных строительных площадок региона, который был составлен комитетом по долевому жилищному строительству и ветхому аварийному жилью Московской области прошлым летом и размещен в открытом доступе на сайте этого ведомства. «Больше всего проблемных строек в Балашихе, Королеве, Ивантеевке, Солнечногорском, Одинцовском, Люберецком, Ногинском, Воскресенском и Красногорском районах», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Не стоит приобретать жилье на стадии котлована и в том случае, если предлагается незаконная схема реализации, например, по предварительному договору. Покупать стоит только новостройки, реализуемые в соответствии с законом 214. Он хоть и не решает всех проблем и не защищает от недостроя, но все-таки оберегает покупателей от многих неприятностей, а также легальная схема свидетельствует о добросовестности застройщика: «Только профессиональные, уверенные в своем положении компании могут соблюсти закон, а значит, законная схема реализации – это дополнительные гарантии того, что все обязательства будут выполнены», - говорит Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»).

Причем, как отмечает Леонард Блинов (Urban Group), идеальный вариант – реализация квартир по договорам долевого участия (ДДУ). Сейчас многие застройщики используют еще и схему с ЖСК, но она более рисковая, так как не требует регистрации договора купли-продажи и дает возможность не до конца оформить всю разрешительную документацию до начала строительства.

«А вообще, лучше приобретать квартиру через широко известные и добропорядочные агентства недвижимости, которые не связываются с сомнительными объектами», - советует Артем Ржавский («Азбука Жилья»). И не лишним, по мнению Ольги Новиковой («НДВ-Недвижимость»), будет страхование от финансовых рисков.


Резюме:
Квартира в проекте на стадии котлована - прекрасная возможность приобрести жилье по самым низким ценам. И для многих покупателей – это единственный путь обзавестись собственной недвижимостью, поэтому, даже несмотря на риски низкого качества строительства, несоблюдения сроков сдачи ГК и недостроя, и не взирая на тот факт, что такую квартиру придется ждать не менее года, объекты на начальных этапах строительства весьма популярны. И выбор таких предложений в Московской области сегодня огромен, причем в различных сегментах. Ну а чтобы успешно отметить новоселье в положенный срок, лучше обращать внимание на объекты, которые возводятся известными застройщиками, имеют всю необходимую документацию и реализуются по договорам долевого участия.

Источник: http://www.metrinfo.ru/articles/109645.html
новостройка, покупка жилья, купить квартиру, строительство, рынок недвижимости
Комментарии к новости
info.riskover@yandex.ru(анонимно)
написано 21:32, 28 мая, 2015

Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости:

www.riskover.ru