Консалтинг (публикация в журнале "Бизнес и Власть")

Каковы интересы собственника? Собственник построил или приобрел некое здание или помещение. Ему необходимо использовать все возможности этой недвижимости для извлечения максимальной прибыли. 
Следовательно, требуется понять и рассчитать, кому, и на каких условиях будут сдаваться площади, привести помещения в соответствие с этими условиями. Нужно найти арендаторов и обеспечить стабильное, долгое, взаимовыгодное сотрудничество. Иногда хозяин имеет возможность и желание решать эти проблемы самостоятельно, тогда он выступает в роли и управляющего, и коменданта, и менеджера. Но гораздо чаще владельцы серьезной недвижимости имеют другой, часто достаточно крупный, но никак не связанный с недвижимостью бизнес. 
В любом случае выбор сводится к вопросу "что выгоднее?" Выгоднее создать и содержать собственный штат людей, занятых обслуживанием здания  - или передать дело специализированной управляющей компании? Если хозяин торгового центра сам вынужден содержать своих охранников, электрика, сантехника, уборщиц, управляющего, другие службы, то ему приходится платить каждому из них полную зарплату. Но самое главное, приходится тратить на это самое дорогое в бизнесе время.  У нас же один управляющий закреплен за несколькими объектами, то же самое с электриками, сантехниками, дворниками и т.д. Самая же главная выгода от работы с нами, это то, что собственнику не придется заботиться ни о поиске арендаторов, ни о взаимодействии с ними. Достаточно только согласовать наиболее крупных и значимых из них.

Теперь  о стоимости наших услуг. По каждому объекту всё оговаривается индивидуально. Можно, конечно, перевести всё в привычные проценты от общей стоимости аренды, но, заключая контракт с собственником, мы обычно идем по другому пути. Составляется план развития объекта, определяется арендная ставка или, что чаще, общая цена объекта и за тем начинается самое ответственное дело-поиск или подбор арендатора. Здесь мы выступаем в роли универсального подрядчика по всем пунктам: от рекламы до юридического сопровождения переговорной  и договорной части. 
Часть услуг мы предоставляем бесплатно. Все затратные статьи по ремонту или перепланировке открыты, собственник в любой момент может запросить и проверить любые сведения и счета и при желании осуществить что-то самостоятельно. Именно от выполнения  оговоренного  комплекса работ  и услуг в течение всего срока аренды  мы и получаем свою прибыль, но только после того, как свои деньги получит собственник. Все технические вопросы по содержанию помещений, коммуникаций, обслуживанию и охране объектов, равно как и коммунальные платежи осуществляются за счёт компании. Если же клиент желает прервать наше сотрудничество и перейти на прямое взаимодействие с арендаторами, мы этому не препятствуем  - рынок наших услуг в Вологде еще очень далек от насыщения, но таких случаев у нас единицы. Если взять в отдельности стоимость услуг, типичного ТСЖ или аналогичной структуры, работающей по обслуживанию коммерческой недвижимости, то их расценки зачастую ниже наших. Но они решают только один сегмент задач - технический. Выгода собственника и наполняемость помещений их не волнует. 
Типичный вопрос, который задают как собственники, так и арендаторы - зарабатываем ли мы  на посредничестве? Да, но очень редко. Мы, конечно, можем и за разовое вознаграждение подыскать арендатора, тем более что за годы работы нами собраны исчерпывающие базы данных, но мы не риэлторы. Разовые сделки нам не так интересны и, когда мы выполняем поиск арендаторов для собственников и площадей для арендаторов, на своих объектах, мы за это денег не берем. На нашем сайте  потенциальные арендаторы могут совершенно бесплатно получить необходимую информацию.

Наша главная задача - сделать объект коммерческой недвижимости максимально привлекательным для арендатора. Тут существуют, соответственно, два типа арендаторов. Первый тип   это сфера торговли и услуг. Второй вариант, это офисная, складская и производственная аренда. То есть, одна группа арендаторов на своей площади напрямую зарабатывает, для другой помещения - необходимая затратная часть. Вот мы и бьёмся, чтобы и тем и другим создать необходимые, хоть и очень, различные условия. 
Единственным универсальным и самым основным условием для любого арендатора является размер арендной платы. Вот на объективность и адекватность, последней, мы и стараемся влиять. По большому счёту собственнику всё равно выгодно ли арендатору данное помещение или нет. Проблемы остаются с арендатором, а помещение у собственника. А, вот нашей компании это глубоко не безразлично. Мы зарабатываем только тогда, когда есть арендатор, а он есть только тогда, когда ему выгодно и для этого созданы все условия и при этом соблюдены интересы собственника. Часто, чтобы, достичь такой баланс требуются месяцы, и компания в этот период либо ничего не зарабатывает, либо самый минимум, для компенсации затрат. 
Собственник всегда хочет получить максимальные деньги, а арендатор заплатить минимальные, и это вечное их противоречие. А мы как профсоюз, отстаиваем интересы и тех и этих. Нам и с собственником нужны хорошие отношения, и арендатора удержать. Здесь без стратегии мышления и чёткого расчёта ничего не сделаешь. А ещё и психологом, и юристом, и строителем, и специалистом по маркетингу и рекламе, и много ещё кем  приходится быть. Это выгодный, но очень не простой бизнес, как и всё, что связано с взаимоотношениями между людьми через деньги. Есть собственники, кто обращается к нам с уже готовыми арендаторами, и мы дальше ведём эти объекты, выстраиваем, так сказать, этот баланс взаимоотношений.

Инвестиции в недвижимость оправданны только при ее грамотном использовании и получении максимальной выгоды. Другими словами любой объект коммерческой недвижимости должен сохраняться, обслуживаться, своевременно ремонтироваться и давать максимальную отдачу по арендной плате. Сейчас, в условиях кризиса, когда простаивает огромное количество площадей, это становится особенно очевидным. Если еще недавно ресурс клиентов - арендаторов выглядел почти неисчерпаемым, и строительство площадей под сдачу превратилось во всеобщее течение, то сегодня арендатор выбирает между бесчисленным количеством альтернатив. Цены на сдачу площадей существенно снизились. И в этой ситуации наша функция урегулирования отношений между собственником и арендатором выходит на первый план. Необходимо остановить отток арендаторов, и в этих целях мы выстраиваем долгосрочные стратегии сотрудничества, зачастую идем на минус  наравне с собственниками, разделяя с ними невзгоды трудного времени. 
Иногда мы полностью берем на себя затраты по ремонту и перепрофилированию объектов с тем, чтобы сохранить и расширить круг арендаторов, помочь им остаться на плаву и первыми выйти из кризиса. В этой ситуации мы имеем выгодное преимущество перед нашими  конкурентами, обслуживающими по 2-3 объекта - большая и стабильная клиентская база. Именно на её сохранение и направлены все наши усилия сейчас. Да, сегодня многие наши собственники и мы сами вынуждены мириться с падением цен на аренду, но все прекрасно осознают, что это лучше, чем потерять арендаторов и превратить недвижимость в убыточный балласт. Для нас кризис - время ответственных решений  многие из которых сработают на плюс только в следующие 2-3 года, но недвижимость и строится именно для того, чтобы служить долго. Только сохранив наших клиентов сейчас, мы преумножим их в годы подъёма. Сегодня у нас и наших клиентов есть все возможности для того, чтобы использовать ситуацию для развития.
управляющая компания, коммерческая недвижимость, продажа, аренда недвижимости
Комментарии к новости